Louer ou acheter — La vraie comparaison
Calculez le seuil de rentabilité de l'achat et comparez l'évolution du patrimoine selon que vous achetez ou que vous louez en investissant.
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La vraie comparaison : achat vs location + placement
La question "louer ou acheter" est souvent mal posée. Il ne s'agit pas seulement de comparer un loyer et une mensualité. Il faut comparer deux trajectoires patrimoniales :
🏠 Scénario Achat
- • Apport + frais de notaire payés à l'entrée
- • Mensualité crédit + assurance + charges proprio
- • Patrimoine = valeur du bien − crédit restant
- • Plus-value si le bien s'apprécie
📈 Scénario Location + Placement
- • Apport + frais de notaire investis dès le départ
- • Loyer mensuel + assurance locataire
- • La différence mensuelle (si achat plus cher) est investie
- • Patrimoine = portefeuille financier avec intérêts composés
Quand l'achat devient-il plus intéressant ?
Le seuil de rentabilité dépend principalement du rapport loyer/prix et de l'hypothèse de valorisation immobilière.
Province / périphérie
Loyer/Prix > 5 %
Seuil ≈ 5–8 ans
Grandes villes (Lyon, Bordeaux…)
Loyer/Prix ≈ 3–4 %
Seuil ≈ 10–15 ans
Paris intramuros
Loyer/Prix < 2,5 %
Seuil ≈ > 20 ans
Questions fréquentes
Faut-il inclure la plus-value immobilière dans le calcul ?▼
Oui, c'est ce que fait notre simulateur. La valorisation annuelle du bien (paramétrable de -5 % à +15 %) est appliquée chaque année. Elle augmente la valeur du bien, donc le patrimoine de l'acheteur. La résidence principale bénéficie d'une exonération totale de plus-value à la revente, ce qui est un avantage fiscal non négligeable.
Le simulateur prend-il en compte l'imposition sur les placements ?▼
Par souci de simplicité, le simulateur utilise un rendement net d'impôt pour le scénario location. Si vous investissez sur PEA (exonéré après 5 ans) ou assurance-vie, le rendement net peut approcher le rendement brut. Sur CTO, la flat tax de 30 % s'applique sur les gains. Ajustez votre taux de rendement en conséquence (ex : 7 % brut ≈ 4,9 % net sur CTO).
Louer est-il vraiment plus rentable que d'acheter à Paris ?▼
Avec un ratio loyer/prix de 2 à 2,5 % à Paris, l'acheteur paie environ 2 à 3 fois le loyer équivalent en mensualités (crédit + charges). Le locataire peut investir cette différence à 7 % sur ETF mondiaux. Sur 20 ans, avec une appréciation immobilière parisienne de 2 à 3 %/an, le patrimoine du locataire-investisseur peut dépasser celui de l'acheteur. Ceci dit, l'achat offre un effet de levier (emprunt bancaire) et une sécurité résidentielle que l'investissement financier ne procure pas.
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Une fois votre décision prise, calculez votre budget d'achat et le détail de votre crédit.