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Simulateur de capacité d'emprunt

Calculez le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges et la règle des 35 % imposée par le HCSF.

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Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?

La capacité d'emprunt est déterminée par la règle des 35 % imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Vos mensualités totales de crédit (immobilier + consommation) ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse.

Formules de calcul :

Mensualité disponible = Revenus × 35 % − Charges existantes

Capital max = M × (1 − (1 + t/12)^(−n)) / (t/12)

Budget total = Capital max + Apport

  • M = mensualité disponible
  • t = taux annuel (en décimal)
  • n = durée en mois

Les 4 leviers pour augmenter sa capacité d'emprunt

Augmenter ses revenus

Les primes, revenus locatifs et revenus du conjoint sont généralement pris en compte par les banques. Un co-emprunteur double souvent la capacité.

Rembourser les crédits en cours

Chaque crédit consommation réduit la mensualité disponible. Rembourser un crédit auto de 300 €/mois peut augmenter la capacité d'emprunt de 50 000 à 70 000 €.

Augmenter l'apport

Un apport plus élevé réduit le capital à emprunter et rassure les banques. 10 % minimum est généralement requis pour couvrir les frais de notaire.

Allonger la durée

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et augmente la capacité d'emprunt, mais augmente le coût total du crédit (plus d'intérêts).

Questions fréquentes

Les revenus locatifs comptent-ils dans la capacité d'emprunt ?▼
Oui, mais en général les banques ne retiennent que 70 à 80 % des revenus locatifs (pour anticiper la vacance et les charges). Les revenus en BIC (meublé) sont parfois mieux acceptés que ceux en nu.
Peut-on emprunter sans apport ?▼
C'est possible mais rare. Certaines banques acceptent le financement à 110 % (bien + frais de notaire) pour les primo-accédants aux revenus élevés ou stables (fonctionnaires, CDI longue date). En pratique, un apport d'au moins 10 % est fortement recommandé.
Le taux d'endettement prend-il en compte le loyer actuel ?▼
Non. Le taux d'endettement ne compte que les mensualités de crédit, pas votre loyer actuel. En revanche, si vous gardez votre logement actuel en plus du bien acheté (investissement locatif), les deux crédits sont comptabilisés.

Simulez aussi votre crédit immobilier

Une fois votre budget défini, calculez vos mensualités précises, le tableau d'amortissement et le coût total de votre crédit.

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