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Simulateur d'investissement locatif

Calculez en quelques secondes la rentabilité brute, la rentabilité nette, le cashflow mensuel et le taux de rendement de votre projet immobilier locatif.

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Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

La rentabilité locative mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût d'acquisition. Il existe deux indicateurs principaux : la rentabilité brute et la rentabilité nette, qui permettent d'évaluer l'attrait d'un investissement locatif.

Rentabilité brute

Rapport simple entre les loyers annuels et le prix d'achat du bien, sans déduire les charges.

(Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d'achat × 100

Un bon rendement brut se situe entre 5 % et 8 % selon les villes.

Rentabilité nette

Prend en compte toutes les charges : taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de gestion.

(Loyers annuels − Charges) ÷ Prix d'achat × 100

La rentabilité nette est généralement inférieure de 2 à 3 points à la brute.

Le cashflow : l'indicateur clé de l'investissement locatif

Le cashflow mensuel représente ce qu'il vous reste chaque mois après avoir payé votre mensualité de crédit et toutes les charges. Un cashflow positif signifie que votre investissement s'autofinance.

Formule du cashflow mensuel :

Cashflow = Loyer perçu − Mensualité crédit − Charges mensuelles − Impôts
  • ✅ Cashflow positif : le loyer couvre tout, vous dégagez un revenu complémentaire
  • ⚠️ Cashflow neutre : le bien s'autofinance, effort d'épargne nul
  • ❌ Cashflow négatif : vous complétez chaque mois (effort d'épargne requis)

Comment utiliser ce simulateur d'investissement locatif

  1. 1Prix d'achat — Renseignez le prix FAI (frais d'agence inclus) du bien.
  2. 2Frais annexes — Ajoutez les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) et les travaux éventuels.
  3. 3Loyer mensuel — Estimez le loyer marché en consultant les annonces comparables dans la même zone.
  4. 4Charges — Renseignez la taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO et frais de gestion.
  5. 5Crédit — Paramétrez votre apport, le taux et la durée pour simuler vos mensualités.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif

Quelle rentabilité viser pour un investissement locatif rentable ?▼
Une rentabilité brute d'au moins 5 à 6 % est généralement considérée comme le seuil de viabilité. En dessous, la rentabilité nette risque d'être négative une fois les charges déduites. Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux), des rendements de 3 à 4 % bruts sont courants mais peuvent être compensés par une forte plus-value à la revente.
Quelles charges faut-il inclure dans le calcul de la rentabilité nette ?▼
Les principales charges à déduire sont : la taxe foncière (variable selon la commune), les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO), les frais de gestion locative (6 à 10 % du loyer), la vacance locative (comptez 1 mois/an en moyenne) et les provisions pour travaux.
Comment optimiser la fiscalité de mon investissement locatif ?▼
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec le régime réel permet d'amortir le bien et de déduire toutes les charges. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %. Pour les locations nues, le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 €/an. Consultez un conseiller fiscal pour choisir le régime optimal.
Vaut-il mieux investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?▼
L'immobilier ancien offre généralement de meilleures rentabilités locatives brutes (5 à 8 %) mais nécessite souvent des travaux. Le neuf bénéficie de frais de notaire réduits (2-3 %) et d'avantages fiscaux mais ses prix au m² sont plus élevés. Notre simulateur vous permet de comparer les deux scénarios facilement.

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